阵地丨公积金存废之争再起，未来何去何从？

原创丁祖昱丁祖昱评楼市

本年2月以来，住房公积金再次上演“存废之争”，5月，中央定调，明确革新住房公积金制度，而非简朴的取消。7月，各地迎来住房公积金制度的新一轮调解，已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。

站在差别的态度，市场一直存在两种声音。一部门人以为企业减负为名，发起取消公积金；而一部门人认为公积金作为民生保障的一部门，可以或许减轻工薪阶级购房及租房压力，应上调缴存基数。

我们认为，随着期间的发展，从企业减负和员工现实提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替换品。

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两种声音对立存在

公积金取消的呼声源起于本年2月份，其时处于疫情发作期，黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。

他认为，我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求，他认为，在疫情期间，公司营收险些为零，每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的末了一根稻草。

高健先容，疫情期间，由于公司主业务培训事情无法正常开展，企业收入断崖式下跌，“纵然根据最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出，一年就凌驾十万，虽然每个月不是许多，但是一年下来也占了不少成本。”

供职于一家互联网公司的员工李洁认为，企业不能以降成本减负为由，损害员工利益。对于小我私人买房者而言，公积金买房的贷款利率要比平凡的商业贷款利率低许多。

2019年年初，李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷，公积金贷款额度30万元，利率仅为3.25%，商业贷款利率为基准利率上浮5%，贷了90万元，根据等额本息的方式计算，组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。

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超70城调解公积金相干政策

已往几年，住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用，但在详细实行历程中，也袒露出资金利用率不高、缴存额度低、笼罩范围相对较窄等问题。

综合来看，上半年公积金政策的调解主要分为两个阶段，第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调，如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调解政策，基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。

5月18日，《关于新期间加速完善社会主义市场经济体制的意见》公布，明确提到要加速建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，革新住房公积金制度。

住房公积金迎来第二波调解周期，天下各地相继公布通知，调解住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前，据不完全统计，已有凌驾70个都会出台公积金相干政策，其中凌驾25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。

在公积金贷款额度调解方面，不少都会根据当地楼市情况，上调或下调了公积金贷款额度。其中，扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元，宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元；无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。

别的，多个都会普遍提高了租房提取额度。好比，甘肃、济南、桂林、南昌等均有差别水平的提升。

袁倩供职于北京一家中小企业，根据最低缴存比例，每月小我私人和公司缴存额度有1200元，根据季度提取每季度有3600元，基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企，缴存比例相对比力高，每月有差不多2400元，基本上可以抵消房租。

另有部门都会在政策明面扩大了公积金的使用范围，好比增设电梯，改造工程竣工验收等。

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公积金提取人数占实缴人数40%

目前来看，住房公积金的提取率并不高。《天下住房公积金2019年年度陈诉》数据显示，2019年，住房公积金缴存额23709.67亿元；整年住房公积金提取人数5648.56万人，提取额16281.78亿元；发放小我私人住房贷款286.04万笔，发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。

多位受访者明确表示，公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校，每月单元和小我私人缴存额度凌驾2500元，事情四年之后，公积金账户余额超10万元，但她目前用不到这笔钱

和刘畅一样，徐晨是安徽某县城公务员，单元和小我私人缴纳比例是12%，缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的来由是，“取出来也被花掉了，还不如存在内里，需要的时候再提取出来。”

同时也有不少购房者由于缴存比例和缴存额度的限定，在贷款方面也增长了不少压力。

李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元，相对比其他都会，杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短，加之缴存比例较少，他只能贷到30万元。

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若取消公积金需推出可替换产物

对于此次公积金的存废之争，我们认为，如果今天要取消公积金，那是否应该出台一个可替换产物？我国住房公积金制度建立于上世纪90年代，旨在通过企业和小我私人配合储备，为购房职工发放低息贷款，进而提高住民住房消费能力。

随着期间的发展，从企业减负和员工现实提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替换品，如“住房保障银行”。

2014年，住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。

建立中国住房保障银行有两大利益：起首它作为住房保障性专业银行，有大量吸收存款的可能性，可以得到充实的资金，使住房保障得到基本的融资支持；其次是住房保障银行不以红利为目的，可以以优惠的贷款利率服务于住房保障，降低住房保障的融资成本和运行成本。

同时，也可鉴戒外洋的住房保障模式，如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”，低于其80%，即为低收入家庭，政府会通过补贴房租，或通过购房税收、利率优惠等，保障他们的购置力；

德国则由国度银行牵头，组建了住房储备银行，每个住民都必须到场住房储备。当储备额到达所需贷款额的40-50%，便有资格贷款买房。这种强制性的住房储备政策，使得德国人只要按部就班、辛勤事情就能买得起屋子。

只有出现一个相应的可以或许替换原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产物，公积金的取消才是可行的。若非云云，公积金政策应当被保留。

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对初次置业的刚需群体应不设上限

从目前的公积金政策来看，有一定的改进和调解空间，如对初次置业的刚需群体，只要首付款比例切正当例、还款条件切合，公积金贷款申请额度都应不设上限，而不应受到个体都会单笔公积金发放额度限定。对二套房，二次购房申请公积金贷款，可给出一个上限，确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。

公积金贷款限期要适当延长。公积金贷款限期越长，还款压力越小，对购房刚需群体来说是好消息。

为增长公积金使用率，还可以根据各地现真相况，适度增长公积金适用范围，拓宽公积金用途。

随着都会之间人才流动加剧，在未来的公积金制度革新中，为吸引人才，都会圈或都市圈的都会中，公积金可以执行互认互贷政策。

还可尽快推进公积金抵押贷款证券化（MBS），住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高，在这个方面的步子应该迈得更大一些。

（应受访者要求，文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名）

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责任编辑：梁斌 SF055